Por qué los gastos son más altos de lo que crees
Cuando piensas en comprar una vivienda, lo primero que calculas es el precio de venta. Pero lo que mucha gente olvida es que encima del precio debes sumar una serie de gastos adicionales que pueden suponer entre un 10% y un 15% del valor del inmueble. Es decir, si compras un piso por 200.000 euros, podrías necesitar entre 22.000 y 30.000 euros extra solo para cubrir impuestos y gastos profesionales.
Ejemplo real: piso de 200.000 €
En una compra de segunda mano a 200.000 euros, los gastos aproximados serían: ITP (20.000€) + notaría (~1.000€) + registro (~550€) + gestoría (~400€) + tasación si hay hipoteca (~400€) = aproximadamente 22.450 euros. Es decir, un 11,2% extra sobre el precio de compra.
Estos gastos son obligatorios y no se pueden evitar. La única diferencia entre una compra y otra es el porcentaje exacto que pagarás, que dependerá de si es vivienda nueva o de segunda mano, de la comunidad autónoma en la que compres y de si necesitas hipoteca o no.
Por eso es fundamental que antes de empezar a buscar vivienda tengas claro cuánto dinero necesitas realmente. No sirve de nada encontrar el piso perfecto si luego no puedes pagar los gastos que conlleva la operación.
ITP: el impuesto que más pesa en tu compra
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es, con diferencia, el gasto más elevado de toda la operación. Se aplica en las compraventas de viviendas de segunda mano y su tipo varía según la comunidad autónoma. En la mayoría de territorios el tipo general es del 10%, pero hay excepciones importantes.
Tipo general
La mayoría de CCAA
10%
Madrid, Cataluña, Andalucía, Valencia...
País Vasco y Navarra
Tipos reducidos
7%
Tipo general en estas CCAA
Baleares
Tipo general
8%
Tipo general en Baleares
Canarias, Ceuta, Melilla
Sustituido por IGIC
6,5%
IGIC en Canarias
Vivienda nueva: no pagas ITP, pagas IVA
Si compras una vivienda nueva directamente al promotor, no pagas ITP. En su lugar, pagas un IVA del 10% sobre el precio de venta (en Canarias es el 7% de IGIC). Este IVA se paga al promotor en el momento de la firma y es un gasto completamente diferente al ITP. Además, en vivienda nueva también deberás pagar el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que suele ser entre el 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma.
Algunas comunidades autónomas ofrecen bonificaciones parciales o totales del ITP para determinados colectivos (jóvenes, familias numerosas, discapacitados). Infórmate en la Hacienda de tu comunidad antes de cerrar la operación.
Gastos profesionales: notaría, registro y gestoría
Además del impuesto principal, necesitas contratar tres profesionales para que la operación sea válida y quede correctamente formalizada. Sus honorarios están regulados pero pueden variar ligeramente entre unos y otros.
Notaría
La notaría es obligatoria para elevar a público la escritura de compraventa. El notario verifica la identidad de las partes, la capacidad legal para la transmisión y la legalidad del contrato. Sus honorarios están regulados por arancel y suelen oscilar entre 800 y 1.200 euros para una vivienda habitual. El coste exacto depende del valor de la operación y del número de páginas de la escritura.
Registro de la Propiedad
El registro inscribe tu derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad, dándote publicidad frente a terceros. Es el paso que te convierte legalmente en propietario a efectos registrales. Los honorarios se regulan por arancel y suelen estar entre 400 y 700 euros. Si hay hipoteca, el banco te exigirá que la escritura quede inscrita en el registro, lo que supone un coste adicional de inscripción de la hipoteca.
Gestoría
La gestoría se encarga de todos los trámites administrativos: presenta la documentación en Hacienda para el pago del ITP, gestiona la inscripción en el registro, tramita el cambio de titularidad de suministros y realiza otros trámites burocráticos. Su trabajo te ahorra colas y disgustos. Sus honorarios suelen estar entre 300 y 500 euros, dependiendo de la complejidad de la operación.
Notaría: ~1.000 €
Obligatoria. Eleva la compraventa a escritura pública. Los honorarios están regulados por arancel.
Registro: ~550 €
Obligatorio si hay hipoteca. Inscribe tu propiedad y la garantía hipotecaria. Sin inscripción, el banco no desembolsa.
Gestoría: ~400 €
No es obligatoria pero sí muy recomendable. Se encarga de todos los trámites administrativos y te ahorra tiempo y errores.
Gastos de hipoteca: qué paga el banco desde 2019
Desde la entrada en vigor de la Ley del Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019), la situación de los gastos de hipoteca cambió radicalmente. Antes de esta ley, el comprador pagaba prácticamente todo: notaría, registro, gestoría, impuesto de AJD y la tasación. Ahora, la carga se reparte de forma muy diferente.
Paga el BANCO
- Notaría de la escritura de hipoteca.
- Registro de la inscripción de la hipoteca.
- Gestoría de la tramitación de la hipoteca.
- Impuesto de AJD (en la mayoría de CCAA).
Paga el COMPRADOR
- Tasación del inmueble (~300-500€).
- Comisión de apertura (si la cobra).
- Notaría de la escritura de compraventa.
- Registro de la inscripción de la propiedad.
Dato clave: la tasación y el IAJD
Los dos gastos que más dudas generan son la tasación (que como comprador siempre la pagas tú, aproximadamente 300-500 euros) y el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). En la mayoría de CCAA el IAJD lo paga el banco, pero en País Vasco y Navarra el sujeto pasivo eres tú como comprador. Comprueba siempre las condiciones en tu comunidad.
En resumen: si pides hipoteca, el banco se hace cargo de la mayor parte de los gastos de la escritura hipotecaria. Tú solo debes preocuparte por la tasación y por los gastos de la escritura de compraventa (notaría y registro de la propiedad), que siempre corren de tu cuenta.
Errores comunes que debes evitar
Comprar vivienda es la inversión más importante de tu vida. Los errores en el cálculo de gastos pueden dejarte sin opciones justo cuando encontraste la casa perfecta. Evita estos fallos frecuentes.
Olvidar el ITP
El error más grave. Muchos compradores calculan la entrada y olvidan que el ITP supone un 10% del precio. En un piso de 200.000€ son 20.000 euros que no puedes financiar con la hipoteca. Si no los tienes, la operación se cae.
No considerar entrada + gastos juntos
Piensas que con 20.000€ de entrada es suficiente, pero no sumas los gastos. Necesitas dinero para la entrada Y para los gastos, que no se financian. La fórmula correcta: 20% de entrada + 10% de gastos = 30% del precio. Para un piso de 200.000€ necesitas 60.000€ ahorrados.
No reservar para imprevistos
Una vez firmado, pueden surgir gastos adicionales: reparaciones, amueblado, cambio de cerraduras, conexión de suministros, etc. Si dejaste tus ahorros a cero para cubrir entrada y gastos, tendrás que recurrir a un préstamo personal. Reserva siempre un colchón de al menos 5.000-10.000€ para imprevistos.
La fórmula mágica: 30% del precio
Si quieres estar tranquilo, ahorra el 30% del precio de compra: el 20% para la entrada que exigen los bancos y el 10% restante para cubrir todos los gastos. Para un piso de 200.000€, necesitarías 60.000€. Si eso te parece mucho, recuerda que con 80% de financiación la cuota será más baja y el riesgo de quedarte sin liquidez será menor.
Resumen: gastos según tipo de vivienda
Para que tengas una visión clara, aquí tienes un resumen comparativo de los gastos en dos escenarios típicos: una vivienda de segunda mano y una vivienda nueva, ambos a 200.000 euros.
Vivienda de segunda mano
- ITP (10%)20.000 €
- Notaría~1.000 €
- Registro~550 €
- Gestoría~400 €
- Tasación~400 €
- Total aprox.~22.350 €
Vivienda nueva (promotor)
- IVA (10%)20.000 €
- AJD (~1%)~2.000 €
- Notaría~1.000 €
- Registro~550 €
- Gestoría~400 €
- Tasación~400 €
- Total aprox.~24.350 €
Ojo con el IVA en vivienda nueva
En vivienda nueva, el IVA del 10% se paga directamente al promotor en el momento de la firma, normalmente antes de que el banco desembolse. Esto significa que necesitas ese dinero líquido disponible en el momento de la firma, además de la entrada. Planifica con antelación.
Calculadora y consejos prácticos
La mejor forma de evitar sorpresas es calcular todos los gastos antes de empezar a buscar vivienda. Utiliza nuestra calculadora de gastos de compraventa para obtener una estimación personalizada según el precio de la vivienda, la comunidad autónoma y si es nueva o de segunda mano.
Calcula antes de buscar
Antes de empezar a visitar pisos, calcula cuánto necesitas ahorrar realmente. Si sabes que para un piso de 180.000€ necesitas unos 20.000€ en gastos, sabrás exactamente cuánto dinero juntar antes de empezar.
Negocia con el vendedor los gastos
En el mercado actual, es posible negociar quién asume cada gasto. Algunos vendedores aceptan repartirse el ITP o hacerse cargo de la gestoría. Todo es negociable antes de firmar el contrato de arras.
Compara las ofertas de los bancos
Algunos bancos ofrecen condiciones especiales en los gastos de hipoteca: bonifican la tasación, eliminan la comisión de apertura o incluyen la gestoría gratuita. Usa nuestro comparador para ver cuál te ofrece mejores condiciones.
Reserva un fondo para imprevistos
Después de la compra vendrán gastos que no habías previsto: mudanza, reparaciones, amueblado, impuestos de basuras,.community, etc. Mantén al menos 5.000-10.000€ de colchón después de pagar todos los gastos de la operación.
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