Se puede vender una casa con hipoteca: la respuesta corta es sí
Muchos propietarios creen erróneamente que no pueden vender su vivienda mientras tienen una hipoteca pendiente. La realidad es que se puede vender perfectamente. De hecho, es algo habitual en el mercado inmobiliario español. Según el Colegio de Registradores, alrededor del 40% de las compraventas de segunda mano implican la cancelación de una hipoteca existente.
Lo que debes saber desde el principio
El dinero de la venta se utiliza primero para cancelar la hipoteca pendiente. Si el precio de venta supera la deuda, te quedas con la diferencia. Si es inferior, necesitarás aportar la diferencia de tu bolsillo o negociar con el comprador y el banco. Veamos todas las opciones en detalle.
Las 3 opciones para vender tu casa con hipoteca
Subrogación
El comprador se subroga en tu hipoteca. La más habitual.
Cancelación hipotecaria
Cancelas la hipoteca con el dinero de la venta antes de firmar.
Dación en pago
Entregas la vivienda al banco para cancelar la deuda. Último recurso.
Opción 1: Subrogación del comprador
Esta es la opción más frecuente. El comprador "hereda" tu hipoteca en las mismas condiciones (o negociadas). El banco debe aceptar al nuevo titular. Ventajas: no necesitas cancelar la hipoteca, el proceso es rápido y ahorras comisiones de cancelación. Inconveniente: el comprador debe cumplir los requisitos del banco para asumir la hipoteca.
Opción 2: Cancelación hipotecaria
Utilizas parte del dinero de la venta para cancelar tu hipoteca antes de la firma. El comprador paga el precio completo y el notario gestiona que tu banco reciba su parte. Ventajas: vendes la vivienda libre de cargas, el comprador no asume tu hipoteca. Inconveniente: necesitas que el precio de venta cubra la deuda pendiente.
Opción 3: Dación en pago
Si debes más de lo que vale la vivienda, puedes entregarla al banco para cancelar la deuda. Es la opción de último recurso y tiene consecuencias fiscales importantes (ganancia patrimonial negativa que no puedes desgravar). Solo úsala si no tienes otra alternativa.
Proceso de venta con subrogación paso a paso
Consulta las condiciones de subrogación
Revisa tu escritura de hipoteca para ver la comisión de subrogación (máx. 0,15% fija) y si hay penalización. Si la subrogación es en el primer año tras la firma, es gratis.
Busca comprador
Avisa a tu agente inmobiliario de que aceptas subrogación. El comprador debe estar dispuesto a asumir tu hipoteca. Es importante que sea un perfil que el banco acepte (ingresos estables, sin deudas).
El comprador solicita la subrogación
El comprador presenta su solicitud al banco con su documentación (nóminas, declaración de la renta, etc.). El banco evalúa si acepta al nuevo titular.
Firma ante notario
Se firma la compraventa y la subrogación simultáneamente. El comprador pasa a ser titular de la hipoteca y tú recibes la diferencia entre el precio de venta y la deuda pendiente.
Proceso de venta con cancelación hipotecaria
Este proceso implica cancelar tu hipoteca antes de la firma de la compraventa. El procedimiento es:
- Solicita al banco el certificado de deuda pendiente con el importe exacto que necesitas para cancelar.
- El comprador ingresa el precio de venta en una cuenta de depósito notarial o en tu cuenta bancaria.
- Tu banco tramita la cancelación registral de la hipoteca. Esto puede tardar 1-2 semanas.
- Se firma la compraventa ante notario con la vivienda libre de cargas.
- Recibes la diferencia entre el precio de venta y la deuda cancelada.
Impuestos que paga el vendedor
Al vender una vivienda, el vendedor debe pagar dos impuestos principales:
1. Ganancia patrimonial (IRPF)
Tributas por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original (valor de adquisición) más las mejoras y gastos de compra. El tipo impositivo varía según la ganancia:
- Hasta 6.000 € de ganancia 19%
- De 6.000 € a 50.000 € 21%
- De 50.000 € a 200.000 € 23%
- Más de 200.000 € 27%
2. Plusvalía municipal (ITP)
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y el número de años de tenencia. El tipo varía según el ayuntamiento (generalmente entre el 0,4% y el 11% anual). El comprador paga la transmisión patrimonial pero la plusvalía municipal la paga el vendedor.
Exención por reinversión
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, puedes estar exento de pagar ganancia patrimonial en el IRPF (si tienes más de 65 años) o aplazarla. Consulta con un asesor fiscal para ver si cumples los requisitos.
Documentación necesaria para vender
- DNI/NIE del titular/es de la vivienda
- Nota simple del Registro (antigüedad máx. 3 meses)
- Certificado energético de la vivienda
- Certificado de defunción (si hay copropietarios fallecidos)
- Certificado de deuda pendiente del banco (si hay hipoteca)
- Último recibo del IBI y cuotas de la comunidad
Cuánto tarda el proceso completo
Errores comunes al vender con hipoteca
No consultar al banco antes de poner la vivienda a la venta
Habla con tu banco antes de publicar la vivienda. Conoce las condiciones de subrogación, comisiones y si aceptarán al comprador que tengas.
Olvidar los impuestos al calcular el beneficio
Muchos vendedores no contemplan la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Si vendes con 50.000 € de ganancia, pagarás unos 11.500 € en IRPF. Planifica estos gastos.
No tener toda la documentación preparada
La falta de certificado energético, nota simple o certificado de deuda pendiente puede retrasar la venta semanas. Prepara todo antes de empezar.
Aceptar cualquier subrogación sin verificar al comprador
Si el comprador no cumple los requisitos del banco y la subrogación se rechaza, la venta se cae. Verifica que el comprador tenga un perfil financiero sólido antes de comprometerte.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender si debo más de lo que vale la casa?
Sí, pero necesitarás aportar la diferencia de tu bolsillo o negociar con el banco una dación en pago. La dación en pago cancela la deuda pero tiene consecuencias fiscales (ganancia patrimonial negativa que no puedes desgravar en el IRPF del año siguiente).
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca anticipadamente?
La comisión por amortización anticipada es máximo 2% para hipotecas fijas y 0,5% para variables, con un máximo del 3% sobre el capital amortizado durante la vida del préstamo. Si llevas más de 5 años, muchas veces es gratis o muy barato.
¿El comprador puede pedir descuento por la hipoteca?
El comprador puede negociar un descuento si asume la hipoteca (subrogación) porque asume un riesgo. Sin embargo, si el tipo de interés es competitivo, puede ser incluso ventajoso para él. Es cuestión de negociación.
¿Qué pasa con los seguros vinculados al vender?
Si la hipoteca tiene seguros vinculados (vida, hogar), al vender se cancelan automáticamente. El banco no puede exigirte que los mantengas. En la subrogación, el nuevo titular decidirá si contrata nuevos seguros con el banco.
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